Tra le agevolazioni legate all’acquisto della prima casa, è prevista anche una detrazione annua dell’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef) pari al 19% degli interessi passivi, e relativi oneri accessori, indipendentemente che si utilizzi il Modello 730 o il Modello Unico per la dichiarazione dei redditi.
La detrazione spetta per un importo massimo di 4.000 euro, ad esempio se il signor Rossi, sottoscrive un mutuo con una banca per l’acquisto della prima abitazione e in un anno paga 5000 euro di interessi, la detrazione fiscale del 19% non viene calcolata su 5000 euro, ma su 4000 euro che è il tetto massimo a cui applicare l’aliquota. La riduzione di imposta di cui potrà godere sarà quindi di 760 euro (il 19% di 4000 euro).
Qualora l’immobile fosse intestato a due coniugi, ciascuno di essi potrà portare in detrazione la propria quota, suddivisa secondo la percentuale di titolarità.
Tra gli oneri accessori detraibili rientrano, l'imposta sostitutiva applicata sul mutuo, l'imposta per l'iscrizione di ipoteca, le spese di istruttoria e di perizia e le spese notarili sostenute per la stipula del mutuo. Non è invece ammessa la detrazione, tra gli oneri accessori, delle spese relative all'assicurazione dell'immobile, anche se è richiesta dalla banca per la concessione del mutuo. Gli oneri accessori sono detraibili solo nell'anno in cui sono state sostenute le relative spese, e non successivamente.
Che cosa sono gli interessi passivi sul mutuo e i limiti di spesa
All’interno di un contratto di mutuo, il mutuatario deve corrispondere il pagamento di rate in base al piano di ammortamento realizzato dall’istituto bancario.
La rata di un mutuo è composta da due parti:
La maggior parte dei mutui in Italia è erogato con un piano di ammortamento alla francese con le quote di capitale e di interessi che variano nel tempo.
Calcolo degli interessi nel mutuo alla francese
Il piano di ammortamento “alla francese” prevede rate costanti nel tempo ma con una composizione diversa. Le rate iniziali saranno composte per lo più da interessi passivi, mentre con il passare del tempo diventa prevalente la quota di capitale.
I dati che servono per il calcolo sono:
Per calcolare gli interessi di ogni rata occorre semplicemente seguire la seguente formula:
Interessi passivi = Capitale residuo x Tasso di interesse annuo / Numero di rate annue
Esempio mutuo di:
Al momento della prima rata, non avendo rimborsato ancora nulla del capitale preso in prestito, gli interessi saranno calcolati su tutti i 100.000€.
Il calcolo sarà dunque:
Interessi passivi = 100.000€ x 0,05 / 12 = 416,67€
Visto che la rata è di 1.060,66€, si andrà anche a rimborsare una quota di capitale.
Occorre poi calcolare gli interessi che si dovranno pagare, nella seconda rata. Per farlo occorre eseguire una semplice sottrazione.
Quota di capitale = rata – interessi
Andando a sostituire i dati dell’esempio si avrà:
Quota di capitale = 1060,66€ – 416,67€ = 643,99€
Gli interessi passivi della seconda rata, non saranno più calcolati su 100.000€, ma solo sul capitale residuo.
Avendo già rimborsato 643,99€ di capitale, quello residuo è di 99.356,01€.
In questo caso gli interessi passivi saranno:
Interessi passivi = 99.356,01€ x 0,05 / 12 = 413,98€
In questo modo si potrà ricavare l’intero piano di ammortamento, con le quote di interessi relative ad ogni rata.
Requisiti
Per poter godere della detrazione fiscale degli interessi è necessario che siano verificati questi requisiti: Chi contrae il mutuo (cioè il mutuatario) deve essere l'acquirente dell'immobile. In altre parole è necessario essere intestatari del mutuo e proprietari dell'abitazione L'immobile deve essere destinato ad abitazione principale del mutuatario o di un suo familiare entro un anno dalla data di acquisto.
La detrazione è fruibile anche se il mutuo è acceso in un momento differente rispetto all'acquisto della prima casa: l'acquisto dell'abitazione da adibire a prima casa deve essere avvenuto nell'anno precedente o successivo alla data di stipula del contratto di mutuo.