Il codice civile prevede l’obbligo per il venditore di garantire il compratore dall’evizione e dai vizi occulti.
Per vizi occulti si intendono difetti funzionali o strutturali dell'immobile preesistenti all'atto di acquisto e di cui il compratore non era a conoscenza alla firma del contratto. Non tutti i vizi formano oggetto di garanzia, ma solo quelli così rilevanti da compromettere l'uso per il quale l'immobile è stato acquistato e portare ad una notevole diminuzione del suo valore. Se si verificano queste condizioni, la legge dispone che il contratto sia nullo e l'acquirente può pretendere la restituzione della caparra versata in misura doppia.
La garanzia per evizione, invece, è una particolare tutela che l’ordinamento attribuisce al compratore nel caso in cui il bene acquistato possa essere legittimamente reclamato da qualcun altro.
Si distinguono tre tipi di evizione:
Nel primo caso l’acquirente perde del tutto la proprietà del bene acquistato. È il caso di una vendita fatta tramite truffa. In questo caso il compratore può chiedere al venditore il rimborso del prezzo pagato e un risarcimento del danno.
L’evizione parziale sussiste, invece, quando l’acquirente ne perde solo una parte. È il caso di un bene di proprietà di più persone venduto però senza il consenso di tutti i proprietari. Un esempio è quello di un venditore che vende una casa di cui è comproprietario, insieme al coniuge, senza che quest’ultimo sia d’accordo alla vendita.
In questo caso il compratore può avere dal venditore un rimborso parziale del prezzo e un risarcimento dei danni.
Si parla di evizione limitativa, infine, quando una terza persona vanta dei diritti reali minori sul bene, vale a dire dei diritti che non sono la proprietà, come ad esempio l'usufrutto, il diritto di abitazione, ecc. Un esempio è quello di un ex coniuge che mette in vendita un appartamento di sua proprietà, in cui però l'altro ex coniuge ha il diritto di abitazione.
In questo caso si procede come nel caso di evizione parziale.
In ogni caso, per stabilire l'evizione bisogna istituire un processo, che appurerà chi è il legittimo proprietario.
Il compratore ha l'onere di chiamare a testimoniare il venditore e, qualora non lo facesse perderebbe la garanzia per l'evizione. Ciò si spiega con il fatto che il venditore può eccepire in giudizio la validità dell'atto traslativo e smentire le pretese del terzo.