L’affitto con riscatto è una speciale formula d’acquisto della proprietà regolamentata dal decreto Sblocca Italia (DL 133/2014).
E' un contratto tra venditore e locatario che consente a quest’ultimo di poter esercitare l’opzione di acquisto sull’immobile che ha preso in affitto.
Data la natura dell’accordo, la rata mensile è normalmente superiore a quella di un normale affitto, perché comprende un acconto sul prezzo finale di vendita della casa.
Il prezzo di vendita dell’abitazione è stabilito fin da subito dalle due parti, e da esso verranno decurtate le quote versate a titolo di acconto.
Si tratta in realtà di una soluzione ibrida nella quale conferiscono parti di un normale contratto di affitto e parti di un contratto preliminare di vendita di una casa (la cosiddetta “proposta”).
Formule contrattuali
Il contratto di affitto con riscatto può prevedere diverse formule, dato il margine di discrezionalità nell’accordo tra le due parti.
Nelle diverse tipologie contrattuali dell’affitto con riscatto vengono stabiliti i tempi di pagamento, il canone di locazione, i diritti e le competenze di proprietario e inquilino nella ripartizione dei costi. Vediamo le più diffuse:
Affitto con riscatto con diritto all’acquisto
Si tratta della formula contrattuale più flessibile, in quanto permette all’affittuario la possibilità di acquistare l’immobile dopo il termine pattuito con il proprietario, ma senza nessun obbligo in tal senso. Alla scadenza, l’affittuario può decidere di acquistare la casa o meno.
Affitto con riscatto con preliminare di vendita
In questo caso l’affittuario è soggetto a vincolo esplicito di acquisto della casa. Qualora decidesse di non comprare l’immobile, le quote versate come anticipo sul prezzo di vendita vengono trattenute dal proprietario come indennizzo. Scegliendo questa formula, vengono firmati due contratti: un contratto di locazione e un preliminare di futura vendita.
Affitto con riscatto con riserva di proprietà
Con il pagamento dell’ultimo canone di locazione l’affittuario diventa proprietario dell’immobile. In caso di inadempienze da parte dell’affittuario, con la “riserva di proprietà” il proprietario può risolvere il contratto e tornare a disporre dell’immobile restituendo le somme stabilite.
Affitto o vendita a riscatto: quali vantaggi?
L’affitto con riscatto è una soluzione che può rivelarsi conveniente poiché consente, a chi vuole acquistare casa, di dilazionare i tempi di pagamento e di trovare comodamente il prodotto finanziario più consono alla propria situazione economica.
Ad esempio, per chi ha un contratto a tempo determinato e attende la trasformazione in contratto fisso per la stipula del mutuo. Consente altresì di valutare l’acquisto in un secondo momento, scegliendo l’opzione più flessibile di affitto con riscatto, ad esempio, quando non si ha la certezza che il proprio futuro economico o professionale sia in una determinata città.
Per chi vuole vendere, è un’occasione di rendita immobiliare che permette di incassare regolarmente le rate previste dal contratto e di cedere la proprietà dell’immobile solo al momento dell’effettiva vendita.
Riepiloghiamo i vantaggi e gli svantaggi:
I vantaggi per l’affittuario
I vantaggi per chi vende
I Limiti dell’affitto con riscatto
Nonostante i vantaggi evidenti, il contratto di affitto con riscatto presenta anche una serie di possibili vincoli.
Se per l’affittuario le tasse sulla casa non sono un problema, lo stesso non può dirsi del proprietario, che continuerà a farsi carico di IMU e TASI, nonché di tutte le spese riguardanti le riparazioni straordinarie dell’immobile fino al termine del contratto; Inoltre, non potrà beneficiare delle eventuali agevolazioni fiscali destinate alla prima casa.
Per quanto riguarda l’inquilino-futuro acquirente, il rischio maggiore è quello di ritrovarsi ad acquistare l’immobile ad un prezzo più alto rispetto al valore di mercato, poiché il prezzo di vendita finale viene stabilito a priori in sede di contratto.