La proposta di acquisto vincolata all’ottenimento del mutuo è consentita dall’articolo 1353 del Codice Civile secondo il quale:

“Le parti possono subordinare l’efficacia o la risoluzione del contratto o di un singolo patto a un avvenimento futuro e incerto”

In sostanza, per garantire la  sicurezza di una transazione, evitando i rischi legati all’insolvenza dell’acquirente, la perdita delle somme versate a titolo di Acconto/caparra, nei contratti stipulati quando il mutuo non è ancora stato riconosciuto dalla banca, si inserisce spesso una specifica clausola, che subordina l’efficacia della vendita all’ottenimento del mutuo, detta in gergo:” Salvo buon fine del mutuo.”

Affinché la proposta di acquisto immobiliare condizionata al mutuo, funzioni in maniera efficace occorre che:

• il tutto avvenga nel modo più trasparente e corretto possibile;

• che la clausola contrattuale sia espressamente prevista ed accettata, e formulata in modo preciso e dettagliato;

• che sia specificato l’importo del mutuo e l’istituto presso il quale è stata fatta la richiesta;

• che siano inserite le modalità e i termini di comunicazione, il tempo per il quale la proposta si ritiene vincolata e così via;

• Tra gli elementi normalmente inseriti nella clausola “salvo buon fine mutuo” rientrano gli obblighi reciprocamente assunti dalle parti e correlati alla condizione sospensiva o alla mancata concessione del mutuo;

• In particolare, sarà necessario concordare una data entro la quale l’acquirente comunicherà se il mutuo sia stato concesso o meno, affinché si possa stabilire se il contratto abbia assunto o meno carattere definitivo. Tale termine di “scadenza” serve altresì a evitare che l’altro contraente resti in sospeso a tempo indefinito, perdendo l’occasione di concludere l’affare con altri. Per effettuare tempestivamente le necessarie comunicazioni al compratore, è buona norma assicurarsi, all’atto di richiesta del mutuo alla banca, che l’Istituto si impegni a fornire, prima possibile, copia della delibera approvata o del diniego all’erogazione. Solo con tali documenti, infatti, si potrà perfezionare o annullare la proposta d’acquisto.

• In caso di mancata risposta il compratore potrà chiedere al venditore una proroga dei termini della proposta, mentre in caso di diniego dell’istituto di credito entro il termine pattuito il contratto verrà ritenuto privo di efficacia (l’assegno a titolo di caparra verrà restituito) e le parti non avranno più obblighi reciproci.

Questo tipo di vincolo presenta per chi riceve la proposta una grossa controindicazione: il venditore sarà legato all’acquirente, precludendosi così altre possibilità di vendita, senza sapere se la trattativa andrà effettivamente a buon fine.