Tra il termine sottotetto e mansarda spesso c’è una confusione terminologica.

Si usa la parola sottotetto per indicare generalmente il volume sotto la copertura, caratterizzato da altezze diverse dovute all’inclinazione delle falde del tetto (in genere non abitabile); mentre con la parola mansarda si fa riferimento ad uno spazio abitabile, sempre con un volume sotto la copertura ma caratterizzato dai requisiti necessari (altezze medie, aerazione naturale, metratura minima, etc…) per essere adibito ad abitazione.

La differenza diventa sostanziale per il calcolo del valore dell’immobile.

Se la mansarda è abitabile, la superficie commerciale verrà calcolata al 100% della superficie complessiva, mentre se la mansarda non è abitabile (sottotetto), la superficie commerciale verrà calcolata al 50% della superficie utile, se direttamente comunicante con l’appartamento; e solo al 25% della superficie utile se non comunicante direttamente con l’appartamento. Inoltre si considera che tutte le superfici con altezze inferiori a mt. 1,50 non sono considerate ai fini del calcolo della superficie commerciale.

Mansarda abitabile: quali requisiti deve avere?

Per essere abitabile a norma di legge, una mansarda deve avere i requisiti minimi in materia di altezza e di illuminazione interna dei locali. Questi due fattori sono indispensabili per garantire la salubrità dei locali e per ottenere il certificato di agibilità.

Il limite di altezza minima fissato dalla normativa nazionale in materia di abitabilità dei locali è di 2,7 metri (misurati dal pavimento al soffitto) per le stanze, i soggiorni e la cucina. Il limite è ridotto a 2,4 metri per i locali di servizio, come corridoi e bagni. Alcune leggi regionali prevedono limiti diversi, spesso inferiori allo standard nazionale: ad esempio nei Comuni montani gli ambienti abitabili possono avere un’altezza minima di 2,55 metri. Molte Regioni e Comuni richiedono anche di rispettare il fattore di altezza media ponderale, cioè quella che tiene conto dell’inclinazione del tetto e delle diverse misure esistenti al colmo e ai lati della costruzione.  

Quale autorizzazione occorre per la trasformazione da sottotetto a mansarda abitabile?

Se il sottotetto non è abitabile (cat. C/2), ma potrebbe avere i requisiti per diventare abitazione (cat. A/2 appartamento mansarda), occorrerà presentare una pratica edilizia per  cambio di destinazione d’uso, pagando i relativi oneri di urbanizzazione primaria, secondaria e costo di costruzione in base al comune competente. 

Come per tutti gli interventi che comportano una modifica della destinazione d’uso, ossia con passaggio a una diversa categoria funzionale è necessario richiedere il Permesso di Costruire al Comune dove è ubicato l’immobile.

Ultimati i lavori di cambio d’uso, occorrerà eseguire la variazione catastale.

È bene tenere presente che non si possono iniziare i lavori per la trasformazione del sottotetto in locale adibito a uso diverso da quello previsto dalla categoria catastale di appartenenza senza aver precedentemente chiesto la necessaria autorizzazione al Comune. Chi realizza questo tipo di opere senza aver chiesto e ottenuto il Permesso di costruire commette un abuso edilizio.

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